LOYER ACTUALISE : COMMENT FAIRE ET VERIFIER LE CALCUL ?

🎓 L’actualisation du loyer ou d’une charge, c’est une indexation qui n’a lieu qu’une seule fois, au moment de la prise d’effet du bail, pour mettre à jour le montant du loyer ou de la charge contractuel(le), entre la date de signature et la date d’effet du bail. Elle s’adresse donc généralement aux premières ouvertures, et le plus souvent lorsque le délai entre la signature du bail et la prise d’effet est relativement long, comme dans les cas de construction par exemple.

POURQUOI LEASUP NE PROCEDE-T-IL PAS AU CALCUL AUTOMATIQUE ...COMME L’INDEXATION ?

🤫 Une actualisation, c’est une indexation au moment où le bail débute alors c'est vrai : pourquoi Leasup ne peut-il pas s’en charger ?

Effectivement, l’actualisation nécessite :

• 1 loyer (c'est à dire une charge contractuelle)
• 1 indice de référence
• 1 indice de comparaison.

.....donc rien de plus qu'une indexation classique somme toute, et même un peu moins .... Oui Mais le problème vient des indices ❗️

Les clauses d’actualisation varient d’un bailleur à l’autre, et globalement **3 grandes méthodes se distinguent **:

1️⃣ Dernier indice publié à la date de signature pour indice de référence ✚ dernier indice publié à la date d’effet pour indice de comparaison

2️⃣ Un indice spécifique indiqué dans le bail pour indice de référence ✚ dernier indice publié à la date d’effet pour indice de comparaison

3️⃣ Dernier indice publié à la date de signature pour indice de référence ✚ l’indice publié le nombre de mois entiers après la date de signature, calculés de quantième à quantième, séparant la date de signature du bail de la prise d’effet ( Particularité Unibail )

QUELLES INFORMATIONS SONT NECESSAIRES ET OU LES TROUVER ?

Vous devez disposer :

De votre bail, conditions particulières, dérogatoires et générales, pour y chercher :

🔍 Dans les conditions particulières

➡ l’indice de référence la plupart du temps

🔍 Dans les conditions dérogatoires

➡ une éventuelle non application de cette clause ou un plafond à la hausse comme à la baisse ou encore un autre indice que celui indiqué dans les CP ou les CG

🔍 Dans les conditions générales

➡ la méthode : indice retenu, indice de comparaison, exemple de calcul et parfois précisions sur la non application de la clause lorsqu’elle est à la baisse !

Des dates de signature et d’effet de votre bail :

✒️ la date de signature se trouvant généralement sur la dernière page avec les signatures ou plus exceptionnellement sur la toute première page,

📅 la date d’effet est soit directement indiquée dans le bail, soit sur le Procès-Verbal de livraison du local.

**Des indices sur le site de l’Insee ou sur Leasup : **

Selon les cas (loyer ou charges ) et les bailleurs, les indices utilisés sont multiples : ICC **ou **ILC comme le loyer, mais aussi BT01 **ou **IPCS.

COMMENT FAIRE LE CALCUL ?

Le calcul est le même que pour l’indexation, et bien souvent indiqué dans votre bail par un exemple.

Loyer actualisé = loyer contractuel X Indice de comparaison / Indice de référence

Si le loyer contractuel est facile à trouver, c’est parfois moins facile pour les indices.

Lorsque les indices sont l’ICC ou l’ILC ou encore le BT01, ils disposent tous d’une date de parution.

👍 Le choix des indices en fonction des dates de signature et d’effet est donc aisé.

Pour les actualisations qui dépendent de l’IPCS, dans la grande majorité des cas cela concerne les fonds marketing (ex: Unibail-Rodamco-Westfield).

Il faut partir du principe que :

➡️ Si la date est entre le 1er et le 10 du mois, le dernier indice publié sera celui du mois M-2

exemple: le 6 Juin 2017, l’ indice sera celui du mois d’ Avril 2012,

➡️ Si la date est entre le 10 et le dernier jour du mois, le dernier indice publié sera celui du mois M-1

exemple: le 20 Janvier 2020, l’indice sera celui de décembre 2019

🎓 Cas particulier : pour les baux plus anciens, pour lesquels l’actualisation se fait avec l’ancienne base du BT01 ( années 2014 et précédentes ) vous trouverez les indices sur l’Insee en cherchant la série dont l’identifiant est 000008631. Elle ne comporte pas de date de parution, mais la date de parution est 3 mois après la valeur de l’indice généralement entre le 15 et le 20.

Exemple l’indice d’Avril 2012 est paru environ entre le 15 et le 20 Juillet 2012. En cas de doute, utilisez le chat !_

COMMENT VERIFIER SON CALCUL ?

👉 Une seule méthode….. attendre la première facture et comparer !

Le loyer n’a pas été actualisé par le bailleur :

• Bonne nouvelle si le calcul augmentait le loyer : attendez la prochaine facture pour vérifier si c’est un oubli ou juste un « décalage »
• Mauvaise nouvelle si le calcul diminuait le loyer. Dans ce cas vérifier le bail pour vous assurez que rien n’indique que l’actualisation ne sera pas appliquée en cas de baisse, et sollicitez ensuite le bailleur

**Les indices utilisés sont différents : **

• Le bail précise IPCS mais le bailleur a utilisé l’ILC. Vérifier quelle méthode vous est la plus favorable avant de contacter le bailleur !

**La valeur des indices n’est pas la même : **

• Vérifier les dates de parution s’il y en a sinon assurez vous que les indices sont décalés d’un mois au plus, sinon, contacter le bailleur pour comprendre.

Les indices sont bons, leur valeur aussi, et pourtant le résultat diffère

• Vérifier qu’il n’y a pas un plafond à appliquer que vous avez oublié de prendre en compte
• Vérifier que le bailleur n’a pas actualisé le loyer réduit directement au lieu du loyer contractuel et de déduire le palier ensuite !

Mis à jour le : 19/09/2022