RENSEIGNER UNE INDEXATION – Pour aller plus loin

Un bail commercial, c’est une somme d’exceptions. Et les clauses d’indexation n’échappent pas à la règle. Comment mieux comprendre pour mieux renseigner les cas particuliers

Questions de vocabulaire :

Révision triennale ou Indexation triennale : quelle différence ?

La révision triennale fait référence à des articles de loi ( notamment L145-38 du Code de commerce). Elle stipule que :
• l’indexation doit se faire au minimum 3 ans après la prise d’effet du loyer ou de son renouvellement ou de la dernière révision.
• elle peut être demandée par l’une ou l’autre des parties
• mais doit respecter un certain formalisme, généralement un courrier recommandé avec AR ou un acte d’huissier pour être valide.
• elle s’applique à compter de la demande en révision.

L’indexation triennale échappe théoriquement à ces articles de loi ( mais attention c’est surtout la formulation de votre bail qui importe) puisque
• si la périodicité d’indexation est également de 3 ans,
• en revanche, aucun formalisme n’est nécessaire,
• et la rétroactivité est possible.


En d’autre termes, en cas de retard par le bailleur sur la demande...
... de révision triennale, il ne pourra pas vous réclamer les arriérés à compter de la date théorique de révision, et il peut tout aussi bien ne pas réviser du tout le loyer s’il le souhaite ou l’oublie !

... d’indexation triennale, le bailleur peut tout à fait demander la régularisation des échéances de loyer depuis la date théorique d’indexation.


En pratique, cela implique donc :

✅ De prêter une attention toute particulière à la formulation de votre bail
L’article fait-il référence aux textes de Loi ou non ?
Indique-t-il un formalisme à respecter ou non ?
Evoque -t -il une automatisation de l'indexation triennale ?
...

✅ De renseigner Leasup avec le mode Indexation triennale, en sachant qu’il ne sera pas adapté aux révisions triennales mais pourra vous servir néanmoins d’indicateur sur la date potentielle de prochaine indexation.

Indice de référence, Indice de base et indice de comparaison, qui est quoi ?

- L’indice de référence pour Leasup signifie le tout premier utilisé pour démarrer les calculs d’indexation, mais dans les baux, cela peut être nommé sous le terme de
👉 Indice de référence
ou
👉 Indice de base

- L’indice de comparaison porte bien son nom et il peut figurer dans le bail, sous le terme de
👉 Indice de comparaison
ou
👉 Indice de référence

Donc soit votre bail utilise les mêmes termes d’indice de référence et d’indice de comparaison que Leasup, soit il préfère les termes d’indices de base et d’indice de référence et dans ce cas attention à utiliser la conversion et à l’utilisation du bon langage sur Leasup

FAQ

Mon bail me fournit bien un indice de référence mais pas d’indice de comparaison ❓

Ca arrive plus souvent qu’on ne le pense. Dans la mesure où la règle c’est l’article L112-1, en pratique cela signifie que :
- Si votre indexation a lieu au 1er Janvier, ou à une date spécifique, vous devez choisir Dernier publié à la date d’indexation
- Si votre indexation a lieu à la date d’effet ou à une indexation triennale, vous devez choisir le même trimestre de l’année suivante

Mon bail me fournit bien une période d’indexation - à date d’effet ou au 1er Janvier par exemple - mais aucun indice de référence ni de comparaison ❓

C’est plus rare, mais ça arrive aussi. Dans ce cas, optez pour le dernier indice publié à la date d’effet pour l’indice de référence. Si le bail date de 2009 ou après, ce sera l’ILC. Si c’est 2008 ou avant, ce sera l’ICC. Pour l’indice de comparaison, à choisir en fonction de la question qui précède !

Le bail indique comme indice de comparaison, pour la 1ère fois le dernier publié à la date de la 1ère indexation puis pour les années suivantes le même trimestre. Que dois-je indiquer ❓

Dans ce cas, indiquer l’indice à utiliser pour la 1ère indexation, en l’occurrence, le dernier publié. Comme Leasup vérifie systématiquement la cohérence de l’indexation avec l’article L112-1, vous serez sûr que le résultat restitué sera juste.

Mon bail n’indique pas d’indexation mais une révision du loyer. Que dois-je compléter ❓

Dans ce cas choisissez Indexation triennale. ( Voir question de vocabulaire ). Si les indices sont manquants, complétez selon les réponses aux questions précédentes.

Mon bail indique à la fois la Révision triennale et une indexation annuelle , laquelle choisir ❓

L’indexation annuelle l’emporte toujours sur la révision triennale. Si le bail évoque les 2 solutions comme complémentaires, ce sera en priorité l’indexation qui s’appliquera. Donc ce sera sur la base de l’article concernant l’indexation que vous devez vous baser pour renseigner Leasup.

Mon bail a été renouvelé suite à un COR - Congé avec Offre de Renouvellement - mais sans signature d’avenant, comment trouver la clause d’indexation qui s’applique désormais ❓

La clause d’indexation est donc la clause du bail initial en votre possession à défaut d’un autre document. Il faut donc compléter la clause d’indexation selon le bail initial, et donc avec le loyer initial du bail et la date d’effet de ce loyer correspondant au bail initial, quand bien même vous avez une date d’effet du renouvellement largement postérieure à celle indiquée dans le loyer et la clause d’indexation.

Mon loyer facturé n’est pas le même que celui calculé par Leasup

Quelques étapes avant de contacter votre bailleur :
Vérifier que vous ne vous êtes pas trompé, sur la clause d’indexation, mais aussi sur les loyers contractuel, actualisé et le date d’effet.
Utiliser l’icône en bout de ligne pour vérifier les sources d’erreurs les plus probables :
• Le loyer facturé correspond il à un loyer calculé pour une année précédente ? Si oui, une indexation n’a pas été effectuée.
• Y-a-t-il un indiquant que l’Article L112-1 s’applique ? Si oui, vérifier que le bailleur a utiliser les mêmes indices que Leasup. Si ce n’est pas le cas, vous avez peut-être mis le doigt sur le problème.
• Enfin, y-a-t-il en bout de certaines lignes une variation négative en jaune ? Si oui, vérifier que le bailleur vous a bien appliqué ces baisses d’indices pour les années concernées. Si ce n’est pas le cas, vérifier quels indices ont été utilisés l’année suivante lorsque les indices étaient haussiers.
Tout est vérifié, rien ne ressort des étapes précédentes ? Demander à votre bailleur ses calculs depuis la date d’effet. Vous pourrez les comparer à ceux de Leasup, qui sont même exportables en fichier Excel pour vous faciliter les échanges.

L’indice de référence de l’indexation de mon fonds marketing est le dernier IPCS publié à la date d’effet. Mais il n’y a pas de date de publication sur Leasup ❓

C’est effectivement plus difficile de les trouver dans ces conditions. Il sort généralement vers le 10 du mois. Donc si vous avez une date d’effet entre le 1er et le 10 du mois, votre indice de référence sera le mois M-2 et si votre date d’effet est entre le 10 et le 31, votre indice de référence sera le mois M-1 :
Exemple le 5 Mars 2017 votre indice sera Janvier 2017, et le 27 Mars 2017 votre indice sera Février 2017. Mais fiez-vous à vos premières factures pour vous assurer que votre choix est le bon. A quelques jours près cela peut être l’indice du mois précédent ou suivant !

Mis à jour le : 25/01/2023