Loyer Variable ADDITIONNEL
AJOUTER UN LOYER VARIABLE ADDITIONNEL
Le loyer variable ou "clause-recettes" se caractérise par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Plusieurs critères sont à prendre en compte dans son calcul et il est parfois difficile de s'y retrouver d'une année sur l'autre. On vous montre comment en assurer le suivi dans cet article!
LES DIFFÉRENTS TYPES DE LOYER VARIABLE ?
💡Le saviez-vous: la mise en place d'un loyer variable a, pour les bailleurs, un avantage certain. Il permet d’échapper aux règles d’augmentation du loyer de plus de 10 % applicables en matière de révision et de renouvellement des loyers. C'est un "outil" 🛠 de déplafonnement !
Il en existe 3 types :
1. Le loyer variable PUR
On l'appelle parfois aussi "loyer variable au 1er €"...et c'est un nom qui lui va bien d'ailleurs car il décrit parfaitement son mode de déclenchement.
En effet le loyer variable pur est calculé exclusivement sur le chiffre d'affaire réalisé et constitue "normalement" la seule redevance d'occupation au titre du contrat de bail.
S' il s'ajoute à un LMG on peut alors aussi parler de "Loyer Variable Complémentaire"
2. Le loyer variable ADDITIONNEL
Ce loyer variable existe en parallèle d'un LMG (Loyer Minimum Garantie) on parle d'ailleurs dans ce cas de "Loyer Binaire". La locataire règle donc un loyer de base et une partie variable
3. Le loyer variable à CRISTALLISATION
On parle ici d'un format hybride. Le principe est de cristalliser, sous forme d'un nouveau LMG, tout ou partie de la part variable déjà déclenchée dans le cadre d'un loyer variable additionnel classique. Ce type de loyer variable n'est pas encore disponible sur Leasup mais vous pouvez reproduire manuellement ses effets en opérant certaines modifications de loyer.
📖 LEXIQUE LEASUP
Les terminologies utilisées dans cet article pour décrire les mécanismes du loyer variable sont proposées par leasup et reflètent plus généralement le lexique métier communément utilisé dans la rédaction d'un contrat immobilier et notamment d'un bail commercial.
Il est toutefois important de noter que le vocabulaire utilisé pour décrire le même mécanisme de loyer variable peut varier d'un contrat et/ou d'un bailleur à l'autre.
Ainsi un bailleur peut faire référence à un "Loyer Variable Complémentaire" lorsqu'il décrit le fonctionnement d'un "Loyer Variable Additionnel".
ETAPE 1 : RENSEIGNER SON CHIFFRE D'AFFAIRES
Vous l'aurez compris, quelque soit le type de loyer variable que vous souhaiterez modéliser sur vos contrats, le calcul se basera toujours sur le chiffre d'affaires réalisé sur un actif.
La première étape est donc de vous assurez qu'il est correctement renseigné sur @leasup.
Pour rappel les données de chiffre d'affaires sont disponibles sous l'onglet "Données financières" de chaque fiche "Boutiques"
👉 Si vous souhaitez savoir comment importer vos données de chiffre d'affaires, en masse, à l'aide d'une matrice Excel consultez notre Article - Importer votre chiffre d'affaires
⚠️ RAPPEL : il est possible de renseigner 2 types de chiffre d'affaires : le CA CERTIFIÉ et le CA CUMULÉ qui ont tous deux leur importance dans le calcul des loyers variables. Le 1er est celui systématiquement utilisé comme référence par le bailleur pour calculer et/ou régulariser la facturation due au titre du loyer variable, le 2nd est utilisé notamment pour une facturation mensuelle ou trimestrielle de Loyer variable pur.
SI vous avez besoin de modifier ces chiffre d'affaires vous pourrez le faire à tout moment depuis l'onglet "Loyer Variable"
👉 Vous noterez également que Leasup vous alertera dans l'historique de vos loyers variables si votre chiffre d'affaires cumulé est incomplet,
ETAPE 2 : CREER SON LOYER VARIABLE ADDITIONNEL
Ajouter un loyer variable additionnel
👉 Rendez-vous sur le contrat souhaité dans le menu "Loyers et Garanties"
Sélectionnez l'onglet "Loyer Variable"
Cliquez sur 🖋 Modifier puis ⊕ Ajouter
Dans le formulaire qui s'ouvre :
Choisissez "Loyer Variable Additionnel"
Renseigner le "CA" (Chiffre d'Affaires) référence
Fixez le taux
Sélectionnez le ou les loyers sur lesquels s'applique le variable
Précisez si les aménagements de loyer ou l'indexation doivent être pris en compte
Donnez un libellé à votre loyer variable
Modifiez la prise d'effet. Par défaut celle de votre contrat sera appliquée
Ajoutez une date de fin si votre loyer variable est temporaire
Complétez avec un commentaire ou une référence de bail si besoin
Enregistrez
Paramètrages particuliers :
Ces 2 options ne sont disponibles que dans le paramètrage d'un loyer variable additionnel car elles font référence au loyer utilisé dans le calcul de la part variable.
Elles vous permettent de choisir dans le calcul du loyer variable :
✅ Un ou plusieurs loyers
Exemple vous avez
𝟭 Loyer pour un local
𝟭 Loyer pour une réserve ou un parking
Votre contrat indique cependant que seul le loyer du local sera pris en compte dans le déclenchement du loyer variable.
👉 Ne sélectionnez alors que ce loyer dans le champ en question.
✅ Un certain type de loyer
Exemple votre contrat spécifie
Le loyer variable sera calculé sur la base du loyer alors en vigueur nonobstant l'application d'une éventuelle réduction de loyer (...).
👉 Sélectionnez alors le loyer indexé après réduction
👍 Renouvelez l'opération pour chacun de vos taux - Exemple: 10% la 1ère année, 8% la 2ème année, etc... Ou pour toute période spécifique - Exemple: Du 12/02/2020 au 08/08/2020 ou 17/03/2021 ou 26/04/2022
Vérifier le montant théorique
L'affichage de l'historique des Loyers Variable Additionnel est similaire à celui des Loyers Fixe ou LMG (Loyer Minimum Garantie) à la différence près que le détail par période n'est pas disponible:
➡ Chacun des loyers variable crée sera affiché sur une ligne distincte.
➡ Chacune des lignes reprendra les informations suivantes:
Le LIbellé que vous aurez donné à votre loyer (non obligatoire - si vous n'avez pas renseigné de libellé leasup affichera par défaut le taux de votre loyer variable pur)
Les Éléments de calculs
Le Montant Théorique calculé par l'algorithme leasup
Le Montant Facturé issu des factures enregistrées dans leasup
Les Écarts potentiels
Éléments de calcul sont tous propres à la période sur laquelle s'applique le loyer variable en question
Le CA Certifié ou Cumulé. Il est coloré s' il fait l'objet d'une proratisation.
Le Seuil de déclenchement c'est à dire le montant de chiffre d'affaires à partir duquel le loyer variable va se déclencher
Le Loyer. On parle ici du LMG utilisé dans le calcul du LV selon les paramétrages particuliers vu précédemment (Nombre et type de loyers)
En cliquant sur l'icône 💬 en bout de ligne, vous pourrez ajouter une note expliquant les potentiels écarts constatés entre le montant théorique et le montant facturé.
FAQ
Quelle est la méthodologie de calcul d'un loyer additionnel ❓
🧮 La méthodologie de calcul du loyer variable additionnel est la suivante :
l'algorithme leasup a recours à une proratisation de CA (montant annuel certifié, ou montant mensuel cumulé) et un proroatisation du LMG (Loyer Minimum Garantie) , dès lors que la période concernée par le loyer variable ne démarre pas ou ne se termine pas sur une fin de période exacte (année, mois, trimestre). Les règles de proratisation sont détaillées dans le tableau ci-après
| Échéance Mensuelle | Échéance Trimestrielle | |
|---|---|---|
| Chiffres d'affaires CERTIFIÉ | CA Annuel➗ 12 ➗ Nb de J. du Mois | CA Annuel ➗ 4 ➗ Nb de J. du Trimestre |
| Chiffres d'affaires CUMULÉ | CA du Mois ➗ Nb de J. du Mois | CA du trimestre (Mois 1 + Mois 2 + Mois 3) ➗ Nb de J. du Trimestre |
| LMG Contractuel | LMG Actualisé➗ 12 ➗ Nb de J. du Mois | LMG Actualisé➗ 4➗ Nb de J. du Trimestre |
| LMG Indexé Avant/Après réduction | LMG du mois➗ Nb de J. du Mois | LMG du Trimestre➗ Nb de J. du Trimestre |
NOTE:
👉 Si une échéance semestrielle ou annuelle est choisie dans la périodicité de facturation alors c'est le calcul trimestriel qui s'appliquera par défaut.
👉 Si une indexation ou un aménagement de loyer vient modifier le montant du LMG en cours de période (Mois ou Trimestre) cette variance sera lissée sur la période en question.
- Le taux de mon loyer variable dépend du montant de mon CA, comment paramétrer une "tranche de CA" ❓
🥲 Leasup ne permet pas à ce stade de configurer un loyer variable PUR ou ADDITIONNEL dont le taux est conditionné à :
SEUIL de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- un LV de 8% qui ne s'appliquera pas/plus en dessous d'un CA de 500 000€
PLAFOND de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% qui ne s'appliquera pas/plus au-delà d'un CA de 2 000 000€
TRANCHE de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% pour la tranche de CA située entre 1 000 000€ et 1 200 000€
- Un LV de 9% pour la tranche de CA située entre 1 200 001€ et 1 500 000€
- ...etc...
MONTANT de loyer
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% uniquement si le loyer indexé reste inférieur à 100 000€
- Quels sont les autres limitations du module de loyer variable ❓
🛠 Nous travaillons d'ores et déjà sur plusieurs évolutions du module mais il est important de noter que certains paramètres ou modèle très spécifiques de loyer variable ne sont à ce jour pas disponible sur leasup:
💎 Le loyer variable à CRISTALLISATION
Il s'agit d'un mécanisme qui vise à ré-intégrer tout ou partie du loyer variable déclenché dans le Loyer Minimum Garantie.
Vous pouvez à l'heure actuelle opérer cette modification de façon manuelle. Il vous suffit de mettre fin au loyer en cours en renseignant une date de fin (dans le formulaire approprié) et de créer un nouveau loyer qui inclus la parte de variable "cristallisée". Nous vous suggérons également de documenter cette modification dans le champ commentaire associé.
🏦 La personnalisation des options de chiffre d'affaires
Si le choix entre un CA cumulé ou un CA certifié est déjà une option disponible dans le formulaire de parametrage du loyer variable (PUR ou ADDITIONNEL), c'est le seul choix possible à date.
Il n'est pas pour le moment possible de créer d'autres type de chiffres d'affaires tel que :
- CA HT (existant) vs CA TTC
- CA Hors Livraison ou Achat en Ligne
- CA "Produit X" / CA "Produit Y" / ....
pour y faire référence dans le calcul du loyer variable.
Par exemple -:
Si le calcul de votre loyer variable se détermine en prenant pour base, non pas le CA total réalisé sur votre actif (500 000€), mais une portion de ce revenu lié uniquement à la vente sur place (400 000€) il vous faudra renseigner la valeur nécessaire au calcul (400 000€) dans le CA (cumulé ou certifié).
⚠️ ce même montant sera utilisé par leasup pour le calcul de vos autres KPI (rendement, taux d'effort, ...)
- Pourquoi le détail par période n'est pas disponible sur le Loyer Variable Additionnel ❓
Le loyer variable ADDITIONNEL existe en complément d'un LMG (Loyer Minimum Garantie) et correspond à la différence positive entre le % du chiffre d'affaire (sur la base du taux renseigné dans le contrat de bail) et le LMG, alors en vigueur.
Vous avez le choix de paramétrer le calcul de votre loyer variable additionnel sur la base du CA CERTIFIÉ ou du CA CUMULÉ
➡️ Le CA CERTIFIÉ est dans la quasi-totalité des cas, celui utilisé par le bailleur pour calculer la redevance due au titre d'un loyer variable additionnel.
Ce montant annuel unique, certifié par un expert comptable au moment de la clôture des comptes, est en effet le plus "fiable" pour le bailleur.
Il n'est par contre disponible qu'à compter du 31/12 de chaque année ✚ le délai nécessaire à cette certification .... plusieurs mois en 🇫🇷ance
➡️ Le CA CUMULÉ est celui communiqué généralement mensuellement au bailleur sous forme de certification sincère. Le cumul des 12 mois doit normalement correspondre au CA qui sera certifié en fin d'année civile. Si aucune obligation déclarative n'est imposée contractuellement, il permet donc simplement d'enregistrer mensuellement le chiffre d'affaires réalisé sur un actif.
Dans les 2 cas il n'est pas possible d'afficher la ventilation mensuelle du loyer variable. En effet le calcul utilisant le chiffre d'affaires total réalisé sur l'année complète, n'est pas équivalent à l'addition des calculs utilisant le chiffre d'affaires de chaque mois de l'année.
En d'autres termes, ce n'est pas parce que vous déclenchez du loyer variable au mois par mois (ou trimestre par trimestre) que mathématiquement vous allez déclencher du variable au global sur l'année en question
Exemple
En utilisant le même CA - TAUX - LOYER on obtient un résultat différent, tout simplement parce que la ventilation mensuelle du CA n'est pas linéaire.
CALCUL ANNUEL
| Année | CA | Taux | Loyer Minimum Garantie | Loyer Variable Déclenché |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1 450 000€ | 10% | 150 000€ | Aucun (CA x Taux - LMG) |
CALCUL CUMUL MENSUEL
| Année | CA | Taux | Loyer Minimum Garantie | Loyer Variable Déclenché |
|---|---|---|---|---|
| Janvier | 115 000€ | 10% | 12 000€ | |
| Février | 110 000€ | 10% | 12 000€ | |
| Mars | 90 000€ | 10% | 12 000€ | |
| Avril | 110 000€ | 10% | 12 000€ | |
| Mai | 210 000€ | 10% | 12 000€ | 9 000€ |
| Juin | 180 000€ | 10% | 12 000€ | 6 000€ |
| Juillet | 110 000€ | 10% | 13 000€ | |
| Août | 80 000€ | 10% | 13 000€ | |
| Septembre | 75 000€ | 10% | 13 000€ | |
| Octobre | 115 000€ | 10% | 13 000€ | |
| Novembre | 130 000€ | 10% | 13 000€ | |
| Décembre | 125 000€ | 10% | 13 000€ | |
| TOTAL | 1 450 000€ | 10% | 150 000€ | 15 000€ |
- Puis-je combiner un Loyer Pur et un Loyer Variable Additionnel ❓
🎓 OUI ! Vous pouvez bien évidemment cumuler sur un même contrat les 2 types de loyers variable PUR et ADDITIONNEL ll est toutefois peu probable qu'ils se chevauchent sur la même période, l'un précédent l'autre généralement. Le loyer variable PUR étant généralement appliqué en l'absence d'un LMG il serait illogique de l'associer sur une même période à un loyer variable ADDITIONNEL qui nécessite le retranchement d'un LMG.
- Pourquoi mon chiffre d'affaire apparait en couleur dans mon historique de loyer variable ❓
💰 Le chiffre d'affaire est coloré à 2 occasions:
Chiffre d'affaires cumulé incomplet : Un ou plusieurs mois ne sont pars renseignés dans les CA de la boutique correspondant au contrat en question
Chiffre d'affaires proratisé: Le CA utilisé a fait l'objet d'une proratisation pour correspondre à la période d'application du loyer variable.
Ces spécificités vous sont précisées sur l'info bulle juste à côté du nombre en question ﹖
- Pourquoi ai-je un écart entre mon loyer variable théorique et mon loyer variable facturé ❓
🤔 Si vous constatez un écart entre le montant théorique de votre loyer variable et le montant issu de vos factures alors que les informations saisies sur leasup sont correctes (Formulaire loyer variable & Factures) il peut y avoir plusieurs raisons.
Assurez-vous que:
Le bailleur utilise bien le même taux de variable et le même montant de CA
Le LMG (Loyer Minimum Garantie) utilisé par le bailleur est le bon: doit-il prendre en compte les aménagements financiers ou l'indexation par exemple.
Si vos montants de LMG et/ou de CA sont proratisés, vérifiez si le bailleur a utilisé la même base de calculs que leasup (cf. FAQ - Quel est l'algorithme de calcul pour le loyer variable additionnel)
Vérifiez si le bon montant de provision(s) déjà facturée(s) a été déduit de votre liquidation annuelle.
Le bailleur omet parfois lors de la liquidation de votre loyer variable de déduire l'ensemble des provisions qui vous ont été facturées chaque trimestre sur la base du loyer variable déclenché l'année précédente.
Mis à jour le : 07/04/2023
Merci !