AJOUTER UN LOYER VARIABLE PUR

Le loyer variable ou "clause-recettes" se caractérise par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Plusieurs critères sont à prendre en compte dans son calcul et il est parfois difficile de s'y retrouver d'une année sur l'autre. On vous montre comment en assurer le suivi dans cet article!

LES DIFFÉRENTS TYPES DE LOYER VARIABLE ?

Il en existe 3 types :

1. Le loyer variable PUR

On l'appelle parfois aussi "loyer variable au 1er €"...et c'est un nom qui lui va bien d'ailleurs car il décrit parfaitement son mode de déclenchement.
En effet le loyer variable pur est calculé exclusivement sur le chiffre d'affaire réalisé et constitue "normalement" la seule redevance d'occupation au titre du contrat de bail.
S' il s'ajoute à un LMG on peut alors aussi parler de Loyer Variable complémentaire

2. Le loyer variable ADDITIONNEL

Ce loyer variable existe en parallèle d'un LMG (Loyer Minimum Garantie) on parle d'ailleurs dans ce cas de "Loyer Binaire". La locataire règle donc un loyer de base et une partie variable

3. Le loyer variable à CRISTALLISATION

On parle ici d'un format hybride. Le principe est de cristalliser, sous forme d'un nouveau LMG, tout ou partie de la part variable déjà déclenchée dans le cadre d'un loyer variable additionnel classique. Ce type de loyer variable n'est pas encore disponible sur @leasup mais vous pouvez reproduire manuellement ses effets en opérant certaines modifications de loyer.


💡Le saviez-vous: la mise en place d'un loyer variable a, pour les bailleurs, un avantage certain. Il permet d’échapper aux règles d’augmentation du loyer de plus de 10 % applicables en matière de révision et de renouvellement des loyers. C'est un "outil" 🛠 de déplafonnement !

ETAPE 1 : RENSEIGNER SON CHIFFRE D'AFFAIRES

Vous l'aurez compris, quelque soit le type de loyer variable que vous souhaiterez modéliser sur vos contrats, le calcul se basera toujours sur le chiffre d'affaires réalisé sur un actif.
La première étape est donc de vous assurer qu'il est correctement renseigné sur @leasup.
Pour rappel les données de chiffre d'affaires sont disponibles sous l'onglet "Données financières" de chaque fiche "Boutiques"





👉 Si vous souhaitez savoir comment importer vos données de chiffre d'affaires, en masse, à l'aide d'une matrice Excel consultez notre Article - Importer votre chiffre d'affaires

⚠️ RAPPEL : il est possible de renseigner 2 types de chiffre d'affaires : le CA CERTIFIÉ et le CA CUMULÉ qui ont tous deux leur importance dans le calcul des loyers variables. Le 1er est celui systématiquement utilisé comme référence par le bailleur pour calculer et/ou régulariser la facturation due au titre du loyer variable, le 2nd est utilisé notamment pour une facturation mensuelle ou trimestrielle de Loyer variable pur.

Si vous avez besoin de modifier ces chiffres d'affaires vous pourrez le faire à tout moment depuis l'onglet "Loyer Variable"



👉 Vous noterez également que leasup vous alertera dans l'historique de vos loyers variable si votre chiffre d'affaires cumulé est incomplet,

ETAPE 2 : CREER UN LOYER VARIABLE PUR

Ajouter un loyer variable pur

👉 Rendez-vous sur le contrat souhaité dans le menu "Loyers et Garanties"

Sélectionnez l'onglet "Loyer Variable"

Cliquez sur 🖋 Modifier puis ⊕ Ajouter

Dans le formulaire qui s'ouvre :

Sélectionnez "Loyer Variable Pur"
Choisissez le "CA" (Chiffre d'Affaires) référence
Fixez le taux
Donnez un libellé à votre loyer variable
Modifiez la prise d'effet si besoin. Par défaut celle de votre contrat sera renseignée
Ajoutez une date de fin si votre loyer variable est temporaire
Complétez avec un commentaire ou une référence de bail si besoin
Enregistrez




👍 Renouvelez l'opération pour chacun de vos taux - Exemple: 10% la 1ère année, 8% la 2ème année, etc... Ou pour toute période spécifique - Exemple: Du 12/02/2020 au 08/08/2020 ou 17/03/2021 ou 26/04/2022

Vérifier le montant théorique

L'affichage de l'historique des Loyers Variable Pur est similaire à celui des Loyers Fixe ou LMG (Loyer Minimum Garantie) et le détail de l'information va donc également dépendre de la période de facturation de votre loyer.



👉 Si vous choisissez un terme "Mensuel à échoir" l'historique du loyer variable pur vous sera proposé mois par mois



👉 Si vous choisissez un terme "Trimestriel à échoir" l'historique du loyer variable pur vous sera proposé trimestre par trimestre



Dans un cas comme dans l'autre les différents loyers variables que vous aurez créé seront affichés sur des lignes distinctes.




Chaque ligne reprendra les informations suivantes:

Le Libellé que vous aurez donné à votre loyer (non obligatoire - si vous n'avez pas renseigné de libellé leasup affichera par défaut le taux de votre loyer variable pur)
Les Périodes concernées en Mois ou en Trimestre
Le "CA" (Chiffre d'Affaires) utilisé sur chaque période
Le Montant Théorique calculé par l'algorithme leasup
Le Montant Facturé issu des factures enregistrées dans leasup
Les Écarts potentiels

En cliquant sur l'icône 💬 en bout de ligne, vous pourrez ajouter une note expliquant les potentiels écarts constatés entre le montant théorique et le montant facturé.

FAQ

Quelle est la méthodologie de calcul d'un loyer pur ❓

🧮 La méthodologie de calcul du loyer variable pur est la suivante :
l'algorithme leasup a recours à une proratisation de CA (montant annuel certifié, ou montant mensuel cumulé), dès lors que la période concernée par le loyer variable ne démarre pas ou ne se termine pas sur une fin de période exacte (année, mois, trimestre). Les règles de proratisation sont détaillées dans le tableau ci-après

	Échéance Mensuelle	Échéance Trimestrielle
Chiffres d'affaires CERTIFIÉ	CA Annuel➗ 12 ➗ Nb de J. du Mois	CA Annuel ➗ 4 ➗ Nb de J. du Trimestre
Chiffres d'affaires CUMULÉ	CA du Mois ➗ Nb de J. du Mois	CA du trimestre (Mois 1 + Mois 2 + Mois 3) ➗ Nb de J. du Trimestre

FAQ

- Le taux de mon loyer variable dépend du montant de mon CA, comment paramétrer une "tranche de CA" ❓

🥲 Leasup ne permet pas à ce stade de configurer un loyer variable PUR ou ADDITIONNEL dont le taux est conditionné à :

SEUIL de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- un LV de 8% qui ne s'appliquera pas/plus en dessous d'un CA de 500 000€

PLAFOND de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% qui ne s'appliquera pas/plus au-delà d'un CA de 2 000 000€

TRANCHE de CA
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% pour la tranche de CA située entre 1 000 000€ et 1 200 000€
- Un LV de 9% pour la tranche de CA située entre 1 200 001€ et 1 500 000€
- ...etc...

MONTANT de loyer
Par exemple - la rédaction du mécanisme de déclenchement de votre loyer variable prévoit :
- Un LV de 8% uniquement si le loyer indexé reste inférieur à 100 000€

- Quels sont les autres limitations du module de loyer variable ❓

🛠 Nous travaillons d'ores et déjà sur plusieurs évolutions du module mais il est important de noter que certains paramètres ou modèle très spécifiques de loyer variable ne sont à ce jour pas disponible sur leasup:

💎 Le loyer variable à CRISTALLISATION
Il s'agit d'un mécanisme qui vise à ré-intégrer tout ou partie du loyer variable déclenché dans le Loyer Minimum Garanti.
Vous pouvez à l'heure actuelle opérer cette modification de façon manuelle. Il vous suffit de mettre fin au loyer en cours en renseignant une date de fin (dans le formulaire approprié) et de créer un nouveau loyer qui inclus la part de variable "cristallisée". Nous vous suggérons également de documenter cette modification dans le champ commentaire associé.





🏦 La personnalisation des options de chiffre d'affaires
Si le choix entre un CA cumulé ou un CA certifié est déjà une option disponible dans le formulaire de paramétrage du loyer variable (PUR ou ADDITIONNEL), c'est le seul choix possible à date.
Il n'est pas pour le moment possible de créer d'autres type de chiffres d'affaires tel que :
- CA HT (existant) vs CA TTC
- CA Hors Livraison ou Achat en Ligne
- CA "Produit X" / CA "Produit Y" / ....

pour y faire référence dans le calcul du loyer variable.




Par exemple -:
Si le calcul de votre loyer variable se détermine en prenant pour base, non pas le CA total réalisé sur votre actif (500 000€), mais une portion de ce revenu lié uniquement à la vente sur place (400 000€) il vous faudra renseigner la valeur nécessaire au calcul (400 000€) dans le CA (cumulé ou certifié).
⚠️ ce même montant sera utilisé par leasup pour le calcul de vos autres KPI (rendement, taux d'effort, ...)

- Puis-je combiner un Loyer Pur et un Loyer Variable Additionnel ❓

🎓 OUI ! Vous pouvez bien évidemment cumuler sur un même contrat les 2 types de loyers variable PUR et ADDITIONNEL ll est toutefois peu probable qu'ils se chevauchent sur la même période, l'un précédent l'autre généralement. Le loyer variable PUR étant généralement appliqué en l'absence d'un LMG il serait illogique de l'associer sur une même période à un loyer variable ADDITIONNEL qui nécessite le retranchement d'un LMG.

- Pourquoi mon chiffre d'affaire apparait en couleur dans mon historique de loyer variable ❓

💰 Le chiffre d'affaire est coloré à 2 occasions:
Chiffre d'affaires cumulé incomplet : Un ou plusieurs mois ne sont pars renseignés dans les CA de la boutique correspondant au contrat en question
Chiffre d'affaires proratisé: Le CA utilisé a fait l'objet d'une proratisation pour correspondre à la période d'application du loyer variable.
Ces spécificités vous sont précisées sur l'info bulle juste à côté du nombre en question ﹖

- Pourquoi ai-je un écart entre mon loyer variable théorique et mon loyer variable facturé ❓

🤔 Si vous constatez un écart entre le montant théorique de votre loyer variable et le montant issu de vos factures alors que les informations saisies sur leasup sont correctes (Formulaire loyer variable & Factures) il peut y avoir plusieurs raisons.
Assurez-vous que:
Le bailleur utilise bien le même taux de variable et le même montant de CA
Si vos montants de CA sont proratisés, vérifiez si le bailleur a utilisé la même base de calculs que leasup (cf. FAQ - Quel est l'algorithme de calcul pour le loyer variable additionnel)
Vérifiez si le bon montant de provision(s) déjà facturée(s) a été déduit de votre liquidation annuelle.
Le bailleur omet parfois lors de la liquidation de votre loyer variable de déduire l'ensemble des provisions qui vous ont été facturées chaque trimestre sur la base du loyer variable déclenché l'année précédente.

Mis à jour le : 25/01/2023