LOYERS VARIABLES

=> Se référer au tuto « créer un loyer ou une charge variable »
Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être composé d’une part variable, calculée en fonction du chiffre d’affaires ou d’une autre donnée financière prévue au contrat.
LEASUP permet de paramétrer différents mécanismes de loyers variables, notamment :
*

• les loyers variables purs ;
• les loyers variables additionnels ;
• des modalités de calcul simples ou plus complexes ;
• une assiette de calcul différente de la variable servant au déclenchement du loyer variable.

Cette catégorie doit être créée au niveau du site, lors de sa création.

Exemple : Si le loyer variable est déclenché à partir du chiffre d’affaires, il faut au préalable avoir créé la catégorie de donnée financière correspondante au niveau du site. Cette donnée pourra ensuite être utilisée dans le paramétrage du loyer variable.

Sans cette donnée, le paramétrage ne pourra pas être réalisé correctement.

1 / Les différents types de loyers variables

1.1. Le loyer variable pur
Dans le cadre d’un loyer variable pur, le loyer est entièrement déterminé en fonction de la donnée financière prévue au bail. Il n’y a donc pas nécessairement de loyer fixe auquel viendrait s’ajouter une part variable. Exemple : Le bail prévoit un loyer correspondant à 5 % du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Le montant du loyer est alors directement calculé à partir du chiffre d’affaires déclaré.

🔎 Exemple : Le bail prévoit un loyer fixe + un loyer variable additionnel, calculé en appliquant un pourcentage au chiffre d’affaires sans déduction du loyer fixe dans le calcul du variable.
Dans LEASUP, il convient alors de sélectionner « Loyer variable pur » lors de la création du loyer variable, même si un loyer fixe existe bien dans le bail.

1.2. Le loyer variable additionnel
Le loyer variable additionnel vient s’ajouter à un loyer fixe, appelé loyer minimum garanti ( LMG) déjà prévu au contrat. Le locataire paie donc : Loyer fixe + loyer variable.
LEASUP permet de paramétrer cette combinaison afin de calculer la part variable venant compléter le loyer fixe.

Exemple : Le bail prévoit un loyer fixe de 100 000 € par an auquel s’ajoute un loyer variable de 5 % du chiffre d’affaires au-delà d’un certain seuil auquel on déduit le loyer fixe sur la même période. Le montant du Loyer Variable à payer correspond au solde après déduction du loyer fixe.
-  Si le solde est négatif ou nul → aucun loyer variable n’est dû.
-  Si le solde est positif → le loyer variable à payer correspond au montant du solde.

2 / La variable de déclenchement et l'assiette de calcul

LEASUP permet de distinguer :

• la variable de déclenchement, qui correspond à la donnée financière permettant de déterminer si le mécanisme du loyer variable doit s’appliquer ;
• l’assiette de calcul, qui correspond à la base sur laquelle le montant du loyer variable sera effectivement calculé, selon les 4 types d’assiette :
  *
• • % de la variable de déclenchement
  • % d’une autre donnée financière
  • Multiple d’une donnée financière
  • Forfaitaire

👉 La variable de déclenchement et l’assiette de calcul peuvent donc être identiques ou différentes.

Exemple 1 : % de la variable de déclenchement
Il s’agit du cas le plus courant : Le bail prévoit un loyer variable de 5 % du chiffre d’affaires HT.

Dans ce cas, le chiffre d’affaires HT est utilisé pour vérifier les éventuelles conditions de déclenchement et constitue également l’assiette sur laquelle est appliqué le pourcentage de 5 %.
Variable de déclenchement : CA HT
Assiette de calcul : % du CA HT

Exemple 2 – Pourcentage d’une autre donnée financière
La donnée financière qui déclenche le loyer variable peut être différente de celle utilisée pour son calcul.

Exemple : Le nombre d’entrées dans un cinéma constitue la variable de déclenchement. Si le nombre d’entrées dépasse le seuil prévu au bail, le loyer variable est calculé en appliquant un % au chiffre d’affaires réalisé par le cinéma.
Variable de déclenchement : Nombre d’entrées
Assiette de calcul : % du chiffre d’affaires

🔎 Exemple 3 – Montant forfaitaire
La variable financière permet uniquement de déterminer si le loyer variable est dû. Le montant à payer est ensuite fixé à l’avance et ne dépend pas directement du montant de la donnée financière.

Exemple : Le bail prévoit que si le chiffre d’affaires dépasse 2 000 000 €, le loyer variable est déclenché ; le montant du loyer variable est alors fixé à 30 000 €.
Variable de déclenchement : CA
Condition : CA supérieur à 2 000 000 €
Assiette de calcul : Montant forfaitaire de 30 000 €
👉 Quel que soit le montant du chiffre d’affaires au-delà de 2 000 000 €, le loyer variable reste de 30 000 €, sauf disposition contractuelle contraire.

Exemple  : Le bail prévoit un Loyer fixe de 270 000 € par an ; si le chiffre d’affaires dépasse 3 000 000 €  alors le Loyer applicable après déclenchement est de 320 000 € par an.
Dans LEASUP, le paramétrage est donc le suivant :

• Loyer fixe : 270 000 € ;
• Variable de déclenchement : CA ;
• Condition par seuils : CA > 3 000 000 € ;
• Assiette de calcul : forfaitaire ;

👉 Exemple : si le CA annuel est de 3 200 000 €, le seuil de 3 000 000 € est atteint : le loyer applicable est alors de 320 000 €. Si le CA est de 2 900 000 €, le seuil n’est pas atteint et le loyer reste à 270 000 €.

🔎 Exemple 4 – Multiple d’une donnée financière
Le loyer variable peut également être calculé en appliquant un multiple à une donnée financière.

Exemple : Le bail prévoit que le loyer variable est déclenché lorsque le chiffre d’affaires HT dépasse 1 000 000 €. Lorsque cette condition est remplie, le montant du loyer variable correspond à 2 fois le montant d’une redevance commerciale déterminée en fonction d’une autre donnée financière.

Par exemple, si la donnée financière retenue pour le calcul est de 15 000 €, et que le multiple prévu est de 2, le montant du loyer variable sera de  15 000 € × 2 = 30 000 €
Variable de déclenchement : CA HT
Assiette de calcul : Multiple d’une autre donnée financière
Multiple appliqué : × 2

3 / Les différentes conditions de calcul

Selon les dispositions prévues dans le bail, plusieurs modes de calcul peuvent être paramétrés dans LEASUP.

3.1. Condition simple – Application d’un pourcentage
Il s’agit du mécanisme le plus simple. Un pourcentage est appliqué à l’assiette définie dans le bail.

Exemple Le bail prévoit un loyer variable de 5 % du chiffre d’affaires. Le calcul est donc effectué en appliquant 5 % à l’assiette définie.

3.2. Calcul par multiple
Le calcul par multiple permet de prévoir un taux simple appliqué à l’assiette de calcul, mais dont la valeur évolue dans le temps selon les périodes définies dans le bail.

🔎 Exemple : Le bail prévoit un loyer variable calculé sur le chiffre d’affaires, avec un taux qui évolue selon l’ancienneté du contrat 10 % pendant les 2 premières années, 9 % pendant les 2 années suivantes et  8 % à compter de la 5ᵉ année. Le principe de calcul reste donc identique, mais le taux appliqué à l’assiette varie en fonction de la période concernée.

👉 Il convient de paramétrer chaque période avec le taux correspondant, conformément aux dispositions prévues dans le bail.

3.3. Calcul par seuils
Le bail peut prévoir que le taux de loyer variable évolue en fonction de l’atteinte de différents seuils de chiffre d’affaires. Dans ce cas, un seul taux s’applique à l’ensemble du chiffre d’affaires réalisé.
Le niveau de chiffre d’affaires atteint détermine le taux à appliquer.

🔎 Exemple : Le contrat prévoit :

• jusqu’à 1 M€ de chiffre d’affaires : aucun loyer variable ;
• au-delà de 1 M€ : application d’un taux de 3 % sur l’ensemble du CA ;
• au-delà de 2 M€ : application d’un taux de 4 % sur l’ensemble du CA.

Ainsi :

• pour un CA réalisé de 1,3 M€ : le LV est de 3 % × 1,3 M€, soit 39 000 € ;
• pour un CA réalisé de 2,2 M€ : le LV est de 4 % × 2,2 M€, soit 88 000 €.

Les différents seuils et taux doivent être paramétrés dans LEASUP conformément aux dispositions prévues dans le bail.

3.3. Calcul par tranches
Le calcul peut également être effectué par tranches, avec un taux différent appliqué à chaque tranche de chiffre d’affaires.
Il s’agit d’un mécanisme cumulatif : chaque taux s’applique uniquement à la part du chiffre d’affaires comprise dans la tranche correspondante, comme pour le calcul des tranches d’impôt ou de certaines surfaces pondérées dans les associations de commerçants.

🔎 Exemple : reprenons l’exemple précédent, mais avec un calcul par tranches et non par seuils :

• de 0 à 1 M€ de chiffre d’affaires : pas de loyer variable ;
• de 1 à 2 M€ : application d’un taux de 3 % ;
• au-delà de 2 M€ : application d’un taux de 4 %.

Ainsi :

• pour un CA réalisé de 1,3 M€ : le LV est de 3 % × (1,3 M€ – 1 M€), soit 9 000 € ;
• pour un CA réalisé de 2,2 M€ : le LV est de 3 % × (2 M€ – 1 M€) + 4 % × (2,2 M€ – 2 M€), soit 38 000 €.

Dans ce cas, chaque taux s’applique uniquement à la tranche de chiffre d’affaires correspondante.

4 / Bien retranscrire la clause du bail

Le paramétrage du loyer variable doit toujours être réalisé à partir de la clause contractuelle.

Avant de saisir les paramètres, il est recommandé d’identifier clairement :

2. 1. la donnée financière utilisée comme variable de déclenchement ;
   2. l’assiette de calcul ;
   3. le type de loyer : pur ou additionnel ;
   4. le mode de calcul prévu au contrat ;
   5. le ou les pourcentages applicables ;
   6. les éventuels multiples ;
   7. les seuils ou tranches ;
   8. les éventuelles conditions ou particularités prévues par le bail.

5 / Points de vigilance

⚠️ À VÉRIFIER AVANT DE VALIDER

• • • La catégorie de donnée financière utilisée pour le déclenchement a bien été créée au niveau du site.
    • La bonne donnée financière a été sélectionnée.
    • La variable de déclenchement et l’assiette de calcul ont bien été distinguées lorsqu’elles sont différentes.
    • Le loyer a été identifié comme loyer variable pur ou loyer variable additionnel.
    • Le mode de calcul sélectionné correspond exactement à la clause : pourcentage, multiple, seuils ou tranches.
    • Les taux, montants et seuils sont correctement renseignés.
    • Le paramétrage reproduit bien le mécanisme prévu contractuellement.

6 / Consulter le montant du Loyer Variable dans Leasup

👉 Pour en savoir plus sur la consultation d'un loyer variable dans Leasup, consulter l’article « Où consulter le montant du loyer variable ? ».

7 / Cas Particulier : la Cristallisation des Loyers

🔎 Comprendre la cristallisation du loyer
Dans le cadre d’un bail commercial, la cristallisation du loyer consiste à transformer un loyer variable en un loyer fixe, selon les modalités prévues au contrat.
Le bail peut notamment prévoir qu’à l’issue d’une période de loyer variable pur, le montant du loyer fixe soit définitivement fixé à partir des loyers variables constatés sur une ou plusieurs années. Le mode de calcul peut varier selon les dispositions du bail : moyenne des loyers variables, montant le plus élevé constaté, comparaison avec un loyer minimum garanti indexé, etc.
À compter de la date de cristallisation, le montant ainsi déterminé devient le loyer fixe applicable, selon les conditions prévues au contrat.

🔎 Comment procéder ?
Lorsque le loyer cristallisé doit être déterminé :

2. 1. Effectuer le calcul à partir des données disponibles dans LEASUP.
   2. Renseigner le calcul dans la zone « Commentaire » afin de conserver la méthode de calcul et les éléments ayant permis d’aboutir au montant retenu.
   3. Créer le lien documentaire vers le document contractuel ou justificatif permettant de retrouver la règle applicable.
   4. Créer une alerte à une date spécifique afin de penser à revenir sur le contrat au moment où le loyer cristallisé devra être calculé ou mis à jour dans LEASUP.

Mis à jour le : 05/10/2026